La plusvalenza immobiliaria generata dalla vendita dell’abitazione principale è esente dall’imposta IRPF se è destinata all’acquisto di una nuova prima abitazione alle condizioni previste dall’art.38 della Legge 35/2006, de 28 de novembre.
In questo articolo saranno esaminati i requisiti essenziali previsti dalla legge e dal Tribunale supremo che si è espresso con due recenti sentenze chiarendo alcuni aspetti della normativa.
In primo luogo, occorre, ricordare che l’importo che il contribuente può destinare al reinvestimento nella nuova prima abitazione è rappresentato dal prezzo generato dalla vendita al netto di tutti i costi deducibili per legge (INVIM, commissioni immobiliari, commissioni e costi di cancellazioni del mutuo…). Sotto il profilo quantitativo si precisa che il contribuente potrà optare o nel destinare l’intero importo o parte dello stesso. In quest’ultimo caso l’esenzione fiscale sarà proporzionale all’importo destinato al reinvestimento.
Sotto il profilo temporale, il reinvestimento dovrà realizzarsi nei successivi due anni a partire della data della vendita immobiliare. E’ anche ammissibile acquistare una nuova unità immobiliare e successivamente vendere l’antica.
In merito ai requisiti oggettivi, ricordiamo che l’unità immobiliare ceduta deve essere considerata sotto il profilo amministrativo come “abitazione principale”. Si considera abitazione principale quella in cui il contribuente ha avuto la sua residenza per almeno tre (3) anni. Anche l’immobile acquistato deve avere dei requisiti previsti dalla legge:
- Il contribuente deve occupare l’immobile entro 12 mesi dalla data di acquisto;
- Il contribuente dovrà tenere la residenza anagrafica per almeno tre (3) anni.
Negli ultimi mesi il Tribunale Supremo si è pronunciato con due sentenze ammorbidendo l’interpretazione relativa ai requisiti legali per l’esenzione sul reinvestimento della plusvalenza in pieno disaccordo con le varie risoluzioni restrittive emesse dall’Amministrazione Tributaria.
Infatti, l’Amministrazione tributaria, pronunciandosi sul criterio temporale ed economico della legge in esame, considera come importo rinvestito quello effettivamente pagato nel periodo dei due anni, escludendo quella parte del prezzo che si paga mediante prestito (mutuo ipotecario), salvo che per quelle quantità ammortizzate nei due anni.
Sull’argomento si è pronunciato il Tribunale supremo con la sentenza del 01.01.2020 mitigando l’interpretazione dell’Amministrazione Tributaria e stabilendo che in nessun caso la legge sull’IRPF limita l’importo destinato al reinvestimento della plusvalenza, neppure in caso di prestito bancario. Infatti, secondo il Supremo giudice, il diritto ad ottenere l’agevolazione fiscale non dipende dall’origine del flusso monetario, sia questo proprio o bancario e di conseguenza, non sussistono le restrizioni dettate dall’Amministrazione tributaria.
Inoltre, il Giudice ha smussato l’interpretazione data dall’Agenzia delle entrate in merito all’oggetto del reinvestimento. Secondo l’Amministrazione tributaria il contribuente potrà destinare l’intero importo per l’acquisto di un’immobile in costruzione, a condizione che i lavori di costruzione vengano realizzati e l’intestazione avvenga nei due anni previsti dalla legge. Con la sentenza, in esame, il giudice ha concesso il diritto all’agevolazione fiscale anche se l’acquisto formale (con atto notarile) avviene dopo della scadenza dei termini dei due anni.